原创楼市品牌栏目专题亮相：深圳地产第8天：期（鸡叫开盘）

《鹏城楼市风云录》封面

他们，真正玩懂了深圳楼市

近日，鹏城楼市惊现一本“奇书”，有人说这是一本深圳房产版的《史记·货殖列传》，是一本深圳客的众生相。

这本名为《鹏城楼市风云录》的书，实际上是在@貔貅陈 @贰哥忒贰 @深圳Jacky @洪怀懋和@业余套利等深圳楼市代表性客的数十万条微博中，精挑细选而成的理念、智慧和成功事例。并贯穿大量的精彩评论。该书“”展示了活跃在深圳楼市一线、投入真金白银操盘者的生态链，也以接地气、整合集体智慧的方式，诠释了如何在深圳通过楼市，实现财富自由的梦想。

作者扫描

@貔貅陈：曾经从事实体经济，如今已成功实现财务自由，旗下物业数量不菲，有家族团队打理，更总结出自己房产的复利法则，当前的兴趣在于如何提高已购不动产的“亩产”。

案例：【您手中的钱需要多少年才能翻一番？两大法则可估算翻番年限。1.72法则： 72÷（率×100)=资金翻一倍所需年限。2.115法则： 115÷（率×100)=资金增长两倍所需年限。我将两法则引入不动产里，并走完两个法则之旅。】

@贰哥忒贰：从初公司房产领域的负责人，到如今深圳某公司的合伙人，负责一个小圈层的资金操盘，积累了13年楼市的实战经验。他认为，随着房价经过一轮长达10年的之后，房产需要重视的不是获利多少，反而是风险大小，这便是曾经在实业中打磨过的经验。

案例：手中项目包括家短租等。简单来说是收购口岸区域后进行持续运营，赚取稳定收入。

@深圳Jacky：主业做工厂，业余时间房产，2001年开始做物业，2006年进入深圳。热爱深圳，被博友戏称为J书记。钟爱深圳城物业，过商铺、住宅、写字楼，尤爱豪宅。

@洪怀懋：深圳地产圈资深客。

案例：【刚才有人问我怎么的，其实我只是搬房而已。2003年底在深圳白石洲(小区网论坛)边5000多买了166平方米的房子，2006 年涨到1.2万卖掉，买了水围村(小区网论坛)边216平方米7000多的房子，2009年20000卖掉，买入罗湖245平方米14000的房子。而且我发现，房子越搬越大，住宅品质越来越好。就因为深圳有人信奉深圳往西发展，才给我这种机会。】

@业余套利：深圳圈资深人士，专业从事房产和投机，业余从事股票和债券套利。

案例：【“凤姐变冰冰系列”是近几年自己改造设计的一些典型案例，通常是2～5万元花费，将“矮丑挫”改造成“高白美”。2012年4月84万元买进罗湖83平方米2房，收拾装修后，6月125万元售出gj35钢绞线参数，1个多月纯利25万元以上。】

出版人语

@蔡拥富（深圳梦想工场联合创始人）

半年前，圈子里德高望重的@貔貅陈跟我提出这个想法：何不将这个圈子的精华沉淀下来，汇编成一本《很多人的微慱》？每季或半年更新版本，永远更新互动中，开创的写书模式。如能成型，这将是一本接地气的理财宝典，也是一本集体智慧的互动精华。

我觉得这是一件有意义的事——微博上如此多互动精华，总淹没在各种信息海洋中。如果能够沉淀下来，通过有条理地梳理，让更多人节省大量时间精力，又集中了解、吸收各种干货，何乐而不为？

此后，在长达三个月左右的时间里，我翻阅了几位房产达人的历史微博（仅仅洪怀懋的微博就有8万多条……），试图寻找他们的主线、侧重点和逻辑。次通读微博是为了找感觉；第二次是寻找主线；第三次才是逐条选择，摘录，然后阅读评论和转发的内容，则其有价值的部分，以成初稿。

回过头来看，首先此书内容，开创性地打造“接地气的理财宝典，的集体智慧的互动精华”；排版设计，结合微博传播特点，无条框玩票式自作主张的整书设计。更是非毛坯限量，只做1000本限量非毛坯版，朝国外非毛坯书看齐，做圆脊披护封夹书签。

荐书理由

@顾洪波（本报地产部副总经理）

感谢深圳这座财富自由之城

@貔貅陈、@洪怀懋、@深圳JACKY 这些自由创富惬意生活的深圳微博达人们：他们成功摆脱了中国传统商人们的原罪和宿命，与政府力量保持着恰到好处的距离；他们敏锐把握经济周期和市场趋势，果断出击全身而退，靠智慧赚取财富；他们勤勉学习独立思考互相切磋，几乎每个人都形成了自身的创富模式……更重要的是，这些游离于体制之外的自由派财富精英们不用为官员变迁所忧，不用为企业盈亏所系，不用为名声美恶所累，开心创富自在生活挥洒人生，其自由之姿，谁不心生想往？

@陶文杰

寻找穿越经济周期的房产术

客群体的出现，以及彼此间的交流碰撞之频繁、深入，是其它城市说不具备的。深圳这座移民城市，创新、融合、分享的城市性格，在与具备类似特质的新浪微博相遇时，隐藏在楼市广阔洋面下的客群体，终于如巨鲸般浮出水面。

这群巨鲸中，既有如貔貅般只进不出，20年如一日坚持长线买房出租，“房滚房”复利模式的@貔貅陈，亦有擅长快进快出，在3个月内完成房产短线买卖操作，摸索出“凤姐扮冰冰”房产套利模式的@业余套利，也有长短结合，拥有如猎豹般敏锐的市场直觉，自由游走于投机与之间的@闲人卓。既有胆大心细，谦虚好学，大手笔于城物业的@深圳Jacky，也有秉承“贱取贵出”，喜好挖掘城市低价低估物业，耐心守候价值回归的@洪怀懋。既有耕耘楼市十数年，视房地产为实业，楼市股市游刃有余的@贰哥忒贰，也有犹如楼市百晓生般，对深圳各区域、项目规划如数家珍，有“微博规划局长”之称的@洪海伦的微博。有坚守大梅沙，经常舌战群儒，对城市豪宅趋势有独到见解的@生个儿子玩，更有如@钢铁侠安东尼997、@山姆的故事般，大部分时间深藏不露的，偶尔才崭露锋芒，技惊四座的潜藏大鳄......总而言之，这不但是一部鹏城楼市风云录，更是一个众星闪烁的。

（荐书内容摘自鹏城楼市风云录序言）

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190万就可住进豪宅区

重点：2013整个上半年深圳二手房总成交50978套 增长114.9%

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

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未来前海好地段房价应去到6万-7万

万科历史

“反思深圳万科”系列评论之三

万科能否借前海挽回颓势？

墨者

本报评论员 墨者

一周后，随着前海首批土地的成功出让，珠三角“曼哈顿”即将涌起首波高潮。而在前海土地出让的“乐透名单”中，赫然出现了万科的身影。外界对此反应：既在情理之中也在意料之外。

万科集团总裁郁亮的说法，更像是情理之中的表述。上月底，郁亮在西安向媒体表示，万科从深圳发家，万科不会错过参与深圳前海土地开发的机会，预应力钢绞线前海是深圳目前来看的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过，且不是以一贯的合作方式开发，而是会自己开发。而外界所谓的意料之外，指的是综合体运营与紧随城市热点开发两方面，似乎都不是深圳万科的强项。

此次前海出让的三宗土地分别是T201-0078地块以及T201-0077、T201-0075地块。根据公告要求，T201-0078地块的主体资格列出三项要求：须为在港交所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；企业2012年营收不低于200亿元人民币；须在竞买前与不少于3家境外的500强金融机构签署入驻该项目的合作意向。另外T201-0077、T201-0075地块，则要求竞买人为2012年资产与营收超过100亿元、具有城市综合体开发经验的境内外房企。因为港交所上市企业的硬性条件未达到，万科有可能参与的只能是T201-0077、T201-0075地块的竞拍，营业收入固然是万科的强项，而在城市综合体——城市商业地产复合与形态的开发经验上，相比“乐透名单”上的其他竞争对手，万科即使坐拥“主场”，也无太多。

万科与深圳商业地产的故事百说不厌。1998年，万科被迫将已经开工的高层写字楼项目海神广场，改成了住宅项目万科俊园。这是万科发展历程中的一次标志性事件，石在自传《道路与梦想》中详细地记载了这件事，并用心有余悸的口吻对全球商业地产的高风险进行了分析。由此也开始了万科对商业地产近乎抵触的谨慎。如果说15年前万科选择放弃多元化，坚守专业化是顺势而为，那么当包括深圳在内的中国城市进入全新的发展阶段，当深圳住宅供应几乎为零，城市更新成为重要的房企获地渠道时，一味坚守住宅专业化，也就意味着与深圳城市发展的脱节。即使是万科近年迅速调整战略，按下了商业地产开发的按钮，也仍然要为当年的脱节而“埋单”。

有消息指，今天万象城所在的综合体地块，原本交给深圳万科来开发，结果却是成就了华润，也开启了深圳城市综合体的成功模式。2008年，万科放弃了深圳湾大运会的春茧项目招标，原本它有机会中标，抓住机会的还是华润置地，也凭借这一项目，公司将取代万科成为深圳地产市场上的龙头。 直至2010年，万科才落子在深圳真正意义上级别的城市综合体，位于盐田区的壹海城。从当初的城市核心级别的万象城地块、春茧项目到城市区域核心级别的壹海城，项目之间的价值差异，可谓是大相径庭。

对于万科在深圳商业地产而言，一边需要补交学费，一边还有“短板”限制。“短板”来自万科自身高周转、快进快出的策略，将会完全移植到商业地产项目。持有商业物业，注定不会是万科商业地产发展的主流。因为商业物业在资产中的占比提升，将对和市值产生重大压力。按照万科内部的测算，商业占比每增10%，投入资本率（ROIC）会降低1%～1.5%，从而影响市值7%～10%。ROIC每掉1%，对股价影响约5%～8%。因此，万科此前已经提出，持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC和市值产生重大压力。因此，短期内公司持有的商业资产比例将不会超过15%～20%。换言之，与住宅产品一样，能卖就卖将是万科的商业地产项目未来很长一段时间的主要策略。例如万科在2010年获得壹海城地块后，2012年就火速推售首期商铺，今年又加推第二期。对此，有成功运营广州太古汇的商业地产泰斗级点评：“完全不像在做商业地产，对后期运营有重大利空。”

事实上，万科与深圳城市发展脱节的表现，还在于无法与城市发展方向同步，甚至是背道而驰。2007年，万科以10.05亿元的价格竞得深圳富春东方（集团）有限公司股权包，自此万科在东部就形成了“东方尊峪→东海岸→万科→天琴湾→17英里→浪骑俱乐部→惠州大甲岛”这样的东部布局。“深圳，向东看”成为万科当年激动人心的战略预判。

与此同时，深圳却开始向西行。

6年来的事实证明，深圳的城市重心不断西移，从福田CBD到南山科技园、后海、宝安区，城市西移的节奏在今天的前海到达高潮。而如果仅仅从房产价格的角度来看，上述区域的价值也要远远高于万科深耕已久的大梅沙。同样是滨海物业，大梅沙仍然可以找到不少2万元/平方米左右的物业，而在深圳湾区域，5万元/平方米以下的单位几乎绝迹。直至2010年，万科才姗姗来迟，参与南山地产的开发，拿下南园新村和蛇口渔一村旧改项目。对于一家从深圳发家的龙头房企而言，很难相信深圳万科对于城市发展重心变化的跟进，竟能如此迟钝。试想，如果当初万科不是向东看，而是向西，形成链条型的深圳湾产品布局，无论是万科在深圳的销售额或是城市贡献力，又要提升多少？

与城市发展脱节的后果，就是相比竞争对手，万科在深圳的“颓势”。众所周知，对于住宅供应几乎为零的深圳，城市更新项目获取的数量和质量，对房企未来在深圳市场的表现有决定性的影响。而运营城市综合体的能力，又决定获得城市更新项目门槛的高低。

公开数据显示，目前华润置地在大深圳区域的6个项目，均为旧改或综合体项目，达千亿，总占地面积超过300万平方米，总建筑面积接近1000万平方米，并自西向东占据着深圳南山、罗湖、惠东滨海的。能获得这些项目，与华润置地在成功运营多个综合体息息相关。万科在深圳的另一对手，佳兆业集团的旧改项目目前占地面积就已接近1000万平方米，其中50%在深圳。同样深圳本土发家的京基集团，未来5年在深圳地区旧改的建设总规模将达到814万平方米，其中包括规划建筑面积270万平方米的京基晶都旧改项目。这两家企业同样不乏打造综合体案例。而反观万科的旧改数据，截至2012年底，万科参与的深圳城市更新改造项目共8个，对应规划面积约为400万平方米，除了少量项目在原关内，大多分布在沙井、布吉、龙岗等非传统城市核心区域，无论数量或质量，与竞争对手的差异正在拉大。据媒体报道，在万科商业地产运作线，区域型综合商业项目还没有成功案例。这等于又加大了万科在深圳斩获城市更新地块的难度。

回到万科在前海土地出让前的身影，作为见证万科从小到巨的本土媒体，我们当然希望万科能够在前海开发过程中扮演重要角色。前海首批3宗土地出让后，年底前还将再推8到10块土地，换言之，深圳万科进入前海的机会很多。但是，前海800亿~1000亿元的基础建设总，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等来实现，在这样的“大框架”下，万科在进入前海之后，如何紧跟城市热点，如何真正实现土地开发的持续，如何突破公司高周转、快进快出策略对商业地产运营的“瓶颈”，还需要拭目以待。或许这才是万科与前海的“距离”所在。